Золотые метры. Стоимость жилья остается высокой из-за административных барьеров

Жилье в Самаре из-за большой стоимости остается недоступным для многих слоев населения. Цена квадратного метра сегодня варьируется от 30 до 50 тыс. рублей. Как считают аналитики, резервы для ее снижения есть, в первую очередь, они заключаются в ликвидации административных барьеров и решении проблем с коммуникациями.

Метровые цены

Цены на жилье на самарском рынке продолжают расти. В Самаре квадратный метр жилья, в зависимости от места расположения дома, стоит от 30 до 50 тыс. рублей. Губернатор Самарской области Николай Меркушкин считает такое положение тревожным и требующим исправления. «Жилье для расселения людей строят по нормативам, которые определило правительство Российской Федерации, по 26,5 тыс. рублей за квадратный метр, - говорил глава региона в интервью «ВК». - И в той же Мордовии мы в основном строим жилье, а не покупаем. А Самара покупает на рынке. Понятно, что по 26500 рублей тебе на рынке никто ничего не продаст. А вот организовать и построить можно. То есть в основу системы заложен не тот принцип». По словам губернатора, жилье по 26,5 тыс. за кв. метр в Мордовии строят ульяновские компании. «Приведите на рынок компании из других регионов, и тогда самарские подумают, что надо сделать для того, чтобы ужаться в цене», - отмечал Николай Меркушкин.

Составляющие расходов

Специалисты утверждают, что затраты в массовом многоэтажном домостроении формируются, главным образом, тремя факторами: это расходы на строительные материалы и строительно-монтажные работы (около 40-50%), аренда или приобретение в собственность земельных участков (около 30-40%), разрешительные процедуры, согласования и подключение к коммуникациям, инженерным сетям (около 20-30%). «В наибольшей степени, в зависимости от географии проекта, может варьироваться размер затрат на аренду или выкуп локации под застройку, так как на периферийных рынках стоимость земельных участков, естественно, существенно ниже, чем, например, в крупнейших мегаполисах страны или тем более на наиболее капиталоемком столичном рынке», - отмечает аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина. По ее словам, аналогичным образом существенно различается уровень затрат и на инфраструктуру проекта.

Стоимость подключения к коммуникациям и сетям в крупных городах может быть выше на порядок, дополнительные расходы возникают из-за различных административных барьеров, а также разрешительных процедур. Стоимость материалов и строительно-монтажных работ различается, но не так значительно.

По-разному стоит квадратный метр жилья и в пределах одного города: все зависит от расположения стройки: чем ближе к центру — тем дороже обойдется потенциальным покупателям их квартира. «Уровень наценки в стоимости квадратного метра на окраине города и в центре разная, - отмечает старший аналитик независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Антон Сафонов. - В центре наценка может достигать 60-80%, в то время как в отдаленных районах она может составлять всего 15-20%». По мнению заместителя директора Поволжского центра развития Оксаны Федуловой, в центре Самары себестоимость строительства почти всегда выше, чем на окраине, хотя бы  потому, что в центральных, уже застроенных районах в расходы на строительство включается стоимость отселения. «Себестоимость жилья в центре, особенно по невысотным проектам,  может достигать 50-60 тыс. рублей за квадратный метр - без прибыли девелоперов», - отмечает эксперт. В то же время, по словам Оксаны Федуловой, доходность капитала в проектах жилья «эконом-класса» может достигать и 50%. «Строительный бизнес, как и любой другой, защищен коммерческой тайной, и узнать, какова доходность на самом деле - невозможно, - говорит она. - Поэтому не исключено, что, скажем, себестоимость малоэтажного жилья эконом-класса на окраине города может не превышать 15 тыс. руб. за квадратный метр, а продавать его будут по цене 30 тыс. рублей». По мнению самих строителей, строить в центре города, где есть ветхая жилая застройка и трудности с подводом коммуникаций, значительно дороже, чем на свободных участках на окраине.

Главное препятствие

Эксперты дружно отмечают, что дорого обходится не сама строительная составляющая, а то, что связано с околостроительным бизнесом: выделение земель, подвод инженерных коммуникаций, получение различных разрешений и согласований — все это влияет на увеличение стоимости. «Опять же, боязнь нестабильности приводит к тому, что строители хотят получить прибыль сейчас и сегодня, - подчеркивает депутат Самарской губернской думы Алексей Чигенев. - Если бы мы находились в стране со стабильной экономикой, цены на жилье были бы ниже. Потому что тогда строители закладывали бы совсем другую рентабельность. Люди бы спокойно вели бизнес». По мнению депутата, стоимость квадратного метра в Самаре завышена не меньше, чем на 50%. «Потому что, если взять стоимость строительных работ и строительных материалов, то цена выходит значительно меньшая», - подчеркивает он.

«Стоимость жилья (помимо маржинальной прибыли девелопера-застройщика) складывается из множества факторов: стоимости расселения, стоимости ведения самого строительства, стройматериалов, цены получения технических условий подключения объектов и стоимости мощностей, непосредственного подведения коммуникаций к объекту, стоимости самих «денег» (проценты по банковским кредитам или оплаты условий инвестора), - отмечает председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров. - К тому же, нельзя говорить о себестоимости жилья, не учитывая место расположения строительства». По его словам, стоимость расселения густонаселенных «трущоб» в центре города может доходить до 15 тыс. рублей на квадратный метр строящегося жилья. «В то время как тот же «Кошелев-проект» строится в чистом поле и не имеет по факту таких затрат», - подчеркивает эксперт. По словам Олега Егорова, подведение коммуникаций в центре Самары обходится в 10-15 раз дороже, чем на «выселках» или в чистом поле.

«При этом основные расходы строителей связаны именно с расселением и строительством коммуникаций, - подчеркивает игрок рынка. - Само строительство в любом месте стандартной кирпичной девятиэтажной секции обходится в 18-19 тыс. рублей за квадратный метр – все остальное в продаваемом квадратном метре - стоимости расселения, коммуникаций, аренды земли и преодоление административных барьеров и стоимость потраченного на них времени, в разы увеличивает стоимость, которую платит потребитель».

«Для того, чтобы снизить стоимость квадратного метра, необходимо снизить цену аренды земельного участка и стоимость выкупа мощностей, - это основные факторы, влияющие на цену квадратного метра в целом», - считает генеральный директор ООО ПП «Х-транс» Чапай Хациев. По его словам, подключение к существующей инженерной инфраструктуре обходится строителям необоснованно дорого, требует не только финансов, но и значительных временных затрат. «Вот почему и цены держатся на таком уровне», - подчеркивает строитель.

Не самое дорогое

Как уже писала «ВК», в рейтинге регионов России за 2011 год, который составила московская девелоперская компания «Сити XXI век», по цене квадратного метра Самара находится в первой двадцатке. Верхние позиции занимают Москва (155 492 руб./кв. м по итогам 2011 года) и Санкт-Петербург (85 923 руб./кв. м). В последние годы, с активным развитием Сочи в преддверии Олимпиады-2014, цены на жилье здесь увеличились в разы (до 98770 руб./кв. м) и сейчас превышают показатели Санкт-Петербурга. Прочно обосновалась в пятерке лидеров Московская область (67 514 руб./кв. м), значительная часть населения которой работает в Москве. В первую десятку входят также такие экономически развитые центры как Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Новосибирск. Прочно закрепил свои позиции Хабаровск (шестое место с показателем 52128 руб./кв. м) – крупный экономический центр Дальнего Востока, является транзитным узлом между Россией и странами Азии – Японией и Китаем. Также в числе лидеров «южная столица России» Краснодар (седьмое место, 51 139 руб./кв.м) – определяющим фактором роста цен здесь стал приток экономических мигрантов со всего северо-кавказского юга России, Украины и стран Закавказья, а также приобретение жилья обеспеченными гражданами из районов Крайнего Севера.

Согласно различным подсчетам, в среднем по России рост цен на жилую недвижимость по итогам 2011 года сформировался примерно на уровне инфляции и составил около 5,5-7%. В Самаре рост цен на жилую недвижимость по итогам 2011 года составил 3,2%. Таким образом, в рейтинге стоимости квадратного метра вторичного жилья по итогам прошлого года Самара занимает 14 место с показателем 47420 руб./кв. м.

«Естественно, основной фактор перегретых цен на рынке жилой недвижимости – хронический дефицит предложения, - считает Анна Мишутина. - В России обеспеченность населения жильем по-прежнему остается на очень низком уровне (статистически это около 23 кв.м. на 1 человека). Сейчас это рынок продавца – превалирование спроса над предложением выступает ключевым драйвером роста цен». По ее словам, другие взаимосвязанные факторы, которые в том числе выступают поставщиком дефицита – высокая стоимость ресурсов, в том числе финансовых, в том числе заемных, низкая эффективность, монополизация рынка и низкая конкуренция, недостаточное количество подготовленных локаций для нового строительства (это преимущественно проблема отсутствия механизмов комплексного девелопмента), избыточные административные барьеры.